满五不唯一个税如何计算？

在二手房交易中，“满五不唯一”是一个常见概念。“满五”指的是房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“不唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里的不止这一套房子。对于满五不唯一的房产交易，涉及到个人所得税的计算。

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其相关规定，财产转让所得应纳个人所得税。在房屋买卖中，卖房者取得的所得属于“财产转让所得”项目。其计算公式为：应纳税额 = 应纳税所得额 × 适用税率。

应纳税所得额的确定方式有两种。一种是能提供房屋原值凭证的，应纳税所得额为转让收入额减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额。这里的转让收入额就是卖房时实际取得的收入；房屋原值是购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费；转让住房过程中缴纳的税金指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。适用税率为20%。

另一种情况是纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1% - 3%的幅度内确定。

例如，李先生转让一套满五不唯一的住房，转让收入为200万元，若能提供房屋原值凭证，房屋原值为150万元，转让过程中缴纳税金及合理费用共10万元，那么应纳税所得额 = 200 - 150 - 10 = 40万元，应纳税额 = 40 × 20% = 8万元。若李先生无法提供完整准确的房屋原值凭证，当地税务机关按1%的比例核定征收，那么应纳税额 = 200 × 1% = 2万元。