房子不满两年大税怎么计算？

我有套房子，拿到手还不满两年，现在打算卖掉。听说不满两年要交大税，可我不太清楚这个大税是怎么算的。我想知道计算方式是什么，按什么标准来算，这样我心里能有个底，看看卖这套房我得交多少税。
张凯执业律师
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在房产交易中，“大税”通常指的是增值税及其附加税。当房子持有不满两年就进行交易时，按照规定需要缴纳增值税及其附加税。下面为你详细介绍相关的法律规定和计算方法。


首先，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。


对于北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。


除了增值税，还需要缴纳增值税附加税，它包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。城市维护建设税按不同地区的纳税人实行不同档次的税率缴纳：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。教育费附加率一般为3%，地方教育附加率一般为2%。


增值税及其附加税的计算公式为：应纳税额 = 全部价款和价外费用÷（1 + 5%）× 5%×（1 + 城市维护建设税税率 + 教育费附加率 + 地方教育附加率）。


举个例子，假设在市区有一套不满两年的房子，售价为200万元。那么增值税应纳税额为200 ÷（1 + 5%）× 5% = 9.52万元；城市维护建设税为9.52× 7% = 0.67万元；教育费附加为9.52× 3% = 0.29万元；地方教育附加为9.52× 2% = 0.19万元。总共需要缴纳的增值税及其附加税约为9.52 + 0.67 + 0.29 + 0.19 = 10.67万元。

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