物业不履行义务该如何追究其违约责任？

当物业不履行义务时，追究其违约责任可以按以下步骤和方法进行。

首先，要明确物业的义务范围。物业服务合同是确定物业义务的重要依据，这份合同详细规定了物业应该提供的服务内容、标准和期限等。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。所以，业主需要仔细查看合同，明确物业哪些方面没有做到位。

接着，收集物业不履行义务的证据。证据是追究违约责任的关键，常见的证据形式有照片、视频、书面记录等。比如，如果小区卫生状况差，可以拍摄垃圾堆积的照片；若安保存在问题，可记录下外来人员随意进出的时间和情况等。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条规定，证据包括当事人的陈述、书证、物证、视听资料、电子数据、证人证言、鉴定意见、勘验笔录等。这些证据能有力地证明物业的违约行为。

之后，与物业进行沟通协商。在收集好证据后，业主可以先尝试与物业进行友好协商，向物业指出其违约行为，并要求其按照合同约定履行义务，承担相应的违约责任。这是一种较为温和的解决方式，有可能通过协商解决问题，避免矛盾进一步激化。

若协商不成，可以向相关部门投诉。业主可以向当地的房地产管理部门、物业管理协会等相关部门进行投诉，反映物业的违约情况。这些部门会根据具体情况进行调查和处理，督促物业履行义务。

最后，如果以上方法都无法解决问题，业主可以考虑通过法律途径解决。业主可以向人民法院提起诉讼，要求物业承担违约责任，如赔偿损失、继续履行合同等。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在诉讼过程中，业主需要提供充分的证据来支持自己的主张。