租赁合同解除是否有效？
我之前和别人签了租赁合同，现在因为一些情况想解除合同，但是对方说我解除得无效。我不太清楚这方面的规定，想问问在法律上，到底怎么判断租赁 合同解除是不是有效的呢？
张凯执业律师
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要判断租赁合同解除是否有效，需要从多个方面来分析。
首先，我们要明白合同解除有两种方式，一种是协商解除，另一种是法定解除。协商解除就是合同双方经过商量，一致同意解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。也就是说，如果出租方和承租方都愿意解除租赁合同，并且达成了相关的协议，那么这种解除就是有效的。例如，租客因为工作调动要去其他城市，和房东商量后，房东也同意提前终止合同，双方签订了解除协议，这种情况下租赁合同的解除就是有效的。
法定解除则是在符合法律规定的情形下，一方可以单方面解除合同。《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。比如租客在租赁期间对房屋进行了严重的破坏，影响了房屋的正常使用，房东就有权依据这条法律规定单方面解除合同。再如第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。如果租客长时间拖欠租金，在房东给予合理的催告期限后仍不支付，房东也可以解除合同。
此外，如果解除合同的一方没有按照法律规定或者合同约定的程序来操作，也可能导致解除无效。比如合同约定解除合同需要提前30天书 面通知对方，而解除方只是口头通知，没有书面通知，那么这种解除可能就不具有法律效力。所以，判断租赁合同解除是否有效，要结合具体的解除方式、法律规定以及合同约定等多方面因素来综合考量。