租赁合同如何终止解除？
我签了一份房屋租赁合同，现在因为一些个人原因，不想继续租下去了。但是合同还没到期，我不知 道该怎么做才能合法地终止或解除这份合同。想了解一下在法律上，租赁合同终止解除有哪些方式和条件。
张凯执业律师
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在法律层面，租赁合同的终止和解除是两个不同的概念，它们各自有相应的情形和方式。
首先来看租赁合同的解除。解除分为法定解除和约定解除。约定解除，就是双方在签订租赁合同时，就预先约定了在某些特定情况下，一方或双方有权解除合同。比如合同里规定，如果承租方连续三个月未支付租金，出租方有权解除合同。这种约定是基于双方的意思自治，只要不违反法律的强制性规定，就是有效的。法律依据方面，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
法定解除则是由法律直接规定的解除情形。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十九条，如果因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。再比如第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
而租赁合同的终止，通常是指合同的权利义务因一定的法律事实而消灭。常见的终止情形包括租赁期限届满，合同自然终止。还有在租赁期间，租赁物因不可抗力等原因完全灭失，导致合同无法继续履行，合同也会终止。另外，如果双方协商一致，也可以提前终止合同。《中 华人民共和国民法典》第五百五十七条规定了债权债务终止的情形，包括债务已经履行、债务相互抵销、债务人依法将标的物提存、债权人免除债务、债权债务同归于一人以及法律规定或者当事人约定终止的其他情形，这些规定同样适用于租赁合同的终止。
总之，无论是解除还是终止租赁合同，都需要遵循法律规定和合同约定，以保障双方的合法权益。