签了抵押后，房产出卖合同是否有效？
我把自己的房子抵押出去了，后来又和别人签了房产出卖合同。现在有点担心这个合同有没有效，毕竟房子已经抵押了。我想知道在法律上，这种情况下签的房产出卖合同到底有没有效力呢？
张凯执业律师
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在讨论签了抵押后房产出卖合同是否有效这个问题前，我们先明确几个关键的法律概念。所谓抵押，就是债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。而出卖合同，就是卖家把标的物的所有权转移给买家，买家支付价款的合同。
依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这意味着，一般情况下，即使房产已经抵押，抵押人也是可以转让该房产的，也就是签订房产出卖合同。而且，这个出卖合同通常是有效的。
不过，这里有一些特殊情况需要注意。如果抵押合同中明确约定抵押期间抵押人不得转让抵押财产，那么抵押人违反约定转让房产，合同可能会因为违反约定而产生效力瑕疵。另外，虽然出卖合同有效，但抵押权人对该房产的抵押权不受影响。也就是说，如果债务人到期不履行债务，抵押权人依然有权就该房产优先受偿，这可能会对房产买受人的权益产生影响。买受人可以在购买抵押房产时，要求出卖人提前清偿债务或者提存价款，以消灭抵押权，保障自己的权益。