共有人的优先购买权有哪些规定?

我和朋友共同买了一套房子,现在朋友想把他那部分份额卖给别人。我听说共有人有优先购买权,但是不太清楚具体规定是怎样的。我想知道在什么情况下我能行使这个权利,行使权利有什么条件和限制吗?
张凯执业律师
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共有人的优先购买权是指在共有关系中,当某一共有人转让其享有的份额时,其他共有人在同等条件下,有优先于第三人购买该份额的权利。


《中华人民共和国民法典》第三百零五条规定,按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。这里的“同等条件”,主要是指价格、付款方式、付款期限等交易条件相同。也就是说,如果第三人愿意以100万现金购买转让的份额,那么主张优先购买权的共有人也需要以100万现金来行使权利。


对于优先购买权的行使期间,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第十一条规定,优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;(二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;(三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;(四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。


同时,如果共有人滥用优先购买权,比如以拖延交易等不正当目的行使权利,可能会被认定为无效。并且,如果其他共有人之间有关于优先购买权的特别约定,只要不违反法律、行政法规的强制性规定,也应当按照约定执行。这体现了意思自治原则在共有关系中的应用。总之,共有人在行使优先购买权时,要严格按照法律规定和相关约定来进行,以保障交易的公平和有序。

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