出租给个人住房增值税计算公式是什么？

我有一套房子打算出租给个人，听说要缴纳增值税，但是不太清楚具体的计算公式。我想知道这个公式是怎样的，能不能根据不同的情况详细说说怎么计算，希望得到专业的解答。
张凯执业律师
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首先，我们来了解一下出租住房涉及的增值税相关概念。增值税是对商品或服务在流转过程中产生的增值额征收的一种税。在个人出租住房的场景中，就是针对出租住房这一行为所产生的增值部分进行征税。


对于个人出租住房，按照相关法律规定，有不同的计算方式。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。


其计算公式为：应纳税款＝含税销售额÷（1＋5%）×1.5% 。


这里的含税销售额，就是你出租住房实际收到的全部租金收入，包括各种形式的费用。例如，你每月收取的租金是5250元，这就是含税销售额。按照公式计算，第一步先将含税销售额换算为不含税销售额，即5250÷（1 + 5%）= 5000元。然后再计算应纳税额，5000×1.5% = 75元。也就是说，你每月出租这套住房需要缴纳的增值税是75元。


另外，如果出租住房采取一次性收取租金形式，取得的租金收入可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。比如，你一次性收取一年租金60000元，平均每月租金为60000÷12 = 5000元，未超过10万元，那么在这种情况下，你这一年出租住房就无需缴纳增值税。

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