房地产公司抵押烂尾楼该怎么办？

当遇到房地产公司抵押烂尾楼的情况时，涉及多个法律关系和解决途径，下面为您详细分析。

首先，从购房者与房地产公司签订的购房合同角度来看，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果房地产公司在出售房屋时隐瞒了房屋已抵押的事实，购房者可以以欺诈为由，依据《民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销合同。合同撤销后，购房者可以要求房地产公司返还已付购房款及利息，并赔偿损失。

其次，关于房屋抵押的问题。依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。如果开发商将已抵押的房屋出售给购房者，抵押权人在符合条件的情况下，仍有权就该房屋实现抵押权。但这并不意味着购房者就没有权益保障。若购房者已经支付了全部或大部分房款，根据相关司法解释，购房者的权益在一定程度上是优先于抵押权人的。

再者，购房者可以通过与其他购房者联合起来，共同与房地产公司、政府相关部门沟通协商。政府一般会重视烂尾楼问题，会采取相应措施推动项目复工。比如，可能会协调金融机构提供资金支持，或者引入新的开发商接手项目。

此外，如果协商无法解决问题，购房者还可以通过法律诉讼途径来维护自己的权益。可以向法院起诉房地产公司，要求解除合同、返还房款、赔偿损失等。在诉讼过程中，要注意收集相关证据，如购房合同、付款凭证、开发商隐瞒抵押事实的证据等。

总之，面对房地产公司抵押烂尾楼的情况，购房者要积极主动地运用法律武器，通过合理合法的途径来维护自己的权益。