二手房地税契税怎么计算？

在二手房交易中，地税和契税是重要的税费项目，下面为你详细介绍它们的计算方式。

首先说契税，它是在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。根据《中华人民共和国契税法》规定，契税税率为百分之三至百分之五。不过，实际执行中各地会根据具体情况制定优惠政策。

对于个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。这里家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。契税的计算公式为：应纳税额 = 计税依据 × 税率，计税依据一般是房屋的成交价格。

而地税并非一个单独的税种，在二手房交易中涉及的地税相关税种主要有个人所得税、增值税等。个人所得税方面，如果卖方转让的住房自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，取得的所得暂免征收个人所得税。不符合上述条件的，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%，其应纳税额的计算公式为：应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）×20% 。若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1% - 3%的幅度内确定。

增值税方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。对于北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。增值税应纳税额的计算公式为：应纳税额 = 含税销售额÷（1 + 征收率）×征收率。