商品房广告宣传与实际不符该如何处理？

当遇到商品房广告宣传与实际不符的情况时，首先要明确这在法律上属于违约情形，开发商需要承担违约赔偿责任。

这里涉及到一个重要的法律概念——要约。根据《民法典》第四百七十二条规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合内容具体确定，且表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束这两个条件。对于商品房销售来说，虽然售楼广告和宣传资料一般属于要约邀请，但如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，那么这样的说明和允诺应当视为要约。即使这些内容没有载入商品房买卖合同，也同样应当视为合同内容的一部分。

所以，当开发商违反了这些视为合同内容的广告宣传承诺时，就构成违约，购房者有权要求开发商承担违约责任，常见的违约责任承担方式包括赔偿损失等。

购房者在处理这种情况时，首先要收集好相关证据，比如广告宣传资料、合同文本等，以证明广告宣传内容与实际情况的差异。然后，可以尝试与开发商进行沟通协商，要求其按照约定履行义务或者给予相应的赔偿。如果协商不成，购房者还可以通过向消费者协会投诉、向房地产管理部门反映，甚至通过诉讼等法律途径来维护自己的合法权益。