租赁合同解除如何认定？
我签了一份房屋租赁合同，现在因为一些原因可能要提前解除合同。但我不知道在法律上这个解除要怎么认定，是双方协商一致就行，还是有其他的条件和规定呢？我担心处理不好会有法律风险，想了解一下这方面的具体情况。
张凯执业律师
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在法律中，租赁合同的解除认定是一个重要且复杂的问题。首先我们需要了解租赁合同解除主要分为两种情形，即约定解除和法定解除。
约定解除是指合同双方在签订租赁合同时，就已经对合同解除的条件和情形进行了明确的约定。当这些约定的条件成就时，一方或者双方就有权解除合同。这就好比两人事先说好，出现某种情况时，合同就可以结束。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”也就是说，只要双方在合同里写清楚了解除的情况，一旦这种情况出现，就可以按照约定来解除合同。
法定解除则是在没有约定的情况下，由法律直接规定的可以解除合同的情形。《中华人民共和国民法典》第七百二十九条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”比如房子因为不可抗力（像地震、洪水等）严重损坏，没办法继续居住，承租人就可以解除合同。还有第七百三十一条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”如果房子存在严重的安全隐患，影响到承租人的生命健康，承租人也能解除合同。
当一方主张解除租 赁合同时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。所以，在处理租赁合同解除问题时，一定要先看合同约定，再结合法律规定，以确保解除行为合法有效。