房屋买卖合同一方违约该如何处理？

当房屋买卖合同一方违约时，另一方可以采取多种措施维护自身权益。

首先是继续履行。按照约定全面履行合同义务是合同履行的基本原则。除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，不管是合同签订后的预期违约，还是合同履行期届满后的实际违约，只要另一方坚决要求继续履行，除符合《民法典》第五百八十条规定外，应责令双方继续履行。比如，买方已支付房款，卖方却没交付房屋，买方就能要求卖方继续履行交付义务；反之，若卖方已交房，买方没付款，卖方也有权要求买方继续支付房款。不过存在一些情况不适合继续履行，像法律或事实上不能履行、债务标的不适合强制履行或履行费用过高，以及债权人在合理期限内不要求履行等。

其次是解除合同。根据合同法规定，当事人延迟主要债务或者其他违约行为不能实现合同目的的，当事人可以单方面终止合同。在房屋买卖交易中，若当事人明确表示不履行债务，或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人同样可以依法终止合同。终止合同后，还能要求对方支付违约金。而且如果当事人在合同里约定了违约金和保证金，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或保证金条款。

再者是定金罚则。要是合同当事人在合同中约定了定金条款，就可以适用定金罚则。具体做法是：支付定金的一方违约时，不得要求另一方退还定金；收到定金的一方违约时，定金应双倍返还。需要注意的是，定金金额不得超过合同总价的20%，超过部分不视为定金。

最后是违约金。违约金可由买卖双方协商确定，双方可以在合同中明确约定违约金的金额或计算方法。只要约定不违法，不明显不合理，就可以适用合同约定的违约金。但是，如果发生争议，不一定完全按照约定的金额执行。因为合同约定的违约金金额低于实际损失，守约方可以要求法院或仲裁机构增加；如果约定违约金过高于实际损失，违约方也可以要求法院或仲裁机构适当减少。

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：双方协商确定的，从其约定；双方不能协商确定的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

法律依据：《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条规定， 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

相关概念：

预期违约：指在合同履行期限到来之前 ，一方虽无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同。

实际违约：指在合同履行期限届满之时，合同当事人不履行或不完全履行合同义务。

定金罚则：是定金制度的核心，是对违约方的一种惩罚措施。

违约金：是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。