物业没经业主同意进驻小区是否合法?

我们小区突然来了个物业开始服务,也没经过我们业主同意。我就想问问,这种情况下物业进驻小区合不合法啊?我不太懂法律,就担心他们这样做会不会侵犯我们业主权益。
张凯执业律师
已帮助 867 人解决法律问题

在探讨物业未经业主同意进驻小区是否合法这个问题之前,我们先了解一些基础的法律概念。物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。而业主大会则是由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。


根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。这里的前期物业服务合同,一般是在小区还没有成立业主大会时,由建设单位(也就是开发商)和物业服务人签订的。也就是说,在这种情况下,即使没有经过单个业主的同意,只要建设单位和物业签订了合法有效的前期物业服务合同,物业进驻小区是合法的。


但是,当小区已经成立了业主大会之后,情况就有所不同了。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。此时,如果物业未经业主大会同意进驻小区,那么该行为是不合法的。因为业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人。未经业主大会同意,物业擅自进驻小区,侵犯了业主自主选择物业服务企业的权利。


所以,物业没经业主同意进驻小区是否合法,要分情况来看。如果是在前期物业服务阶段,建设单位签订的合同有效,物业进驻合法;如果小区已有业主大会,未经其同意进驻则不合法。业主遇到这种情况,可以通过业主大会来维护自己的合法权益,比如要求物业撤离,或者通过法律途径解决纠纷。

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