离婚协议中不动产约定有效吗？

离婚协议中关于不动产的约定一般是有效的。首先得清楚，判断民事法律行为有效有几个要素。《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：一是行为人具有相应的民事行为能力，简单说就是签协议的双方得是能为自己行为负责的正常人，比如不能是未成年或者精神状态有问题无法辨认自己行为的人 。

二是意思表示真实，就是双方签协议的时候都是真心实意这么想的，没有被强迫、欺骗。比如没有一方拿枪指着另一方让他签关于不动产分配的条款。

三是不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。就是协议内容不能违法，也不能违背大家都认可的道德规范和善良风俗。比如约定把违法所得的房产进行分配，那就不行。

不过，这里的有效，在物权变动上有特别之处。根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，即便离婚协议约定不动产归一方，但没办理过户登记，从物权角度，不动产所有权在法律上可能还不算完成转移 。

而且，在未完成产权变更登记的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定，通常不能对抗外部第三人的债权。举例，如果一方对外欠了债，债权人来追讨，即便离婚协议里房子给了另一方，但没过户，房子还是可能被用来偿债 。