登记在他人名下的房产有什么法律风险和权益归属问题？

在探讨登记在他人名下房产的相关法律问题时，我们需要先明确几个关键的法律概念。不动产物权登记，简单来说，就是把不动产的相关信息，比如房屋的所有权人、位置等，记录在专门的登记簿上。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这就意味着，从法律的表面上看，登记在谁名下的房产，谁就是法律认可的所有权人。

然而，实际情况往往比较复杂。有时候，房产虽然登记在他人名下，但实际出资人是另外一个人。这种情况在法律上被称为“借名买房”。在借名买房的情况下，如果实际出资人与登记人之间有书面的借名协议，并且能够证明购房款是由实际出资人支付的，那么实际出资人是有可能通过法律途径来主张房屋的实际所有权的。比如，实际出资人保留了完整的购房款支付凭证、与登记人的沟通记录等证据。

但是，如果没有书面协议，仅仅只有出资的证据，那么主张房屋所有权就会变得比较困难。因为法律更倾向于保护不动产登记簿上的登记人。在这种情况下，实际出资人可能只能要求登记人返还购房款以及相应的利息，而不能直接主张房屋的所有权。

此外，登记在他人名下的房产还存在很多风险。比如，登记人可能会擅自将房屋出售给第三人。如果第三人是善意购买，并且已经办理了过户登记手续，那么实际出资人就很难再要回房屋，只能向登记人要求赔偿损失。再比如，登记人如果对外有债务纠纷，债权人可能会申请法院查封、拍卖登记人名下的这套房产，这也会给实际出资人带来很大的损失。

所以，在涉及登记在他人名下的房产问题时，一定要谨慎处理。如果是借名买房，最好签订书面协议，明确双方的权利和义务，并保留好相关的证据，以维护自己的合法权益。