question-icon 哪些情形可以判定购房合同无效?

最近在考虑买房,准备签购房合同了,但又担心合同有问题。听说有些情况下购房合同会被判定无效,就想了解一下到底有哪些情形会这样,心里好有个底,提前避免可能出现的麻烦,希望能详细给说说。
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answer-icon 共1位律师解答

在我国法律体系下,以下这些情形会导致购房合同无效: 首先,合同主体不具备相应民事行为能力会使合同无效。无民事行为能力人,像不满八周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人等,他们没有独立实施民事法律行为的能力,由其签订的购房合同是无效的。这是依据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条规定,无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。限制行为能力人,比如八周岁以上不满十八周岁的未成年人等,他们只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动。如果限制行为能力人未取得法定代理人同意就签订购房合同,该合同同样无效。 其次,存在欺诈、胁迫、乘人之危等违背真实意思表示的情况。一方当事人故意捏造事实或隐瞒真相,让对方产生错误认识而签订的购房合同,属于以欺诈为目的签订的合同,是无效的;一方以让对方财产、肉体或精神受损害相威胁,迫使对方签订的购房合同,也就是以胁迫手段签订的合同,也是无效的;一方乘对方处于危难之际或利用其迫切需要,强迫对方接受明显不利条件而签订的购房合同同样无效。 再者,要是双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益,这样签订的购房合同也是无效的。例如,买卖双方为了逃避税费等目的,故意签订虚假价格的购房合同,损害了国家税收利益,该合同就会被认定无效,这符合《民法典》第一百五十四条规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。 另外,以合法形式掩盖非法目的的购房合同无效。比如通过签订购房合同来掩盖非法洗钱等目的,合同就没有法律效力。还有,如果购房合同的签订损害了社会公共利益,像在规划为公共设施用地的土地上签订购房合同,这样的合同也会被判定无效。而且,当购房合同违反法律法规中的强制性规定时,同样会被认定无效。不过要注意,并非所有违反强制性规定的合同都无效,如果该强制性规定并不必然导致合同无效的情况除外。这依据的是《民法典》第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外;违背公序良俗的民事法律行为无效。 最后,如果当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。 相关概念: 无民事行为能力人:指不能辨认自己行为或者不能完全辨认自己行为,不能独立实施民事法律行为的自然人。 限制行为能力人:是指行为能力受到一定限制,只具有部分行为能力的自然人。 公序良俗:即公共秩序与善良风俗的简称,是指社会一般利益或道德观念。 强制性规定:是指法律及行政法规明确规定,违反该规定将导致民事法律行为无效的规定。

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