房屋买卖合同不成立时定金怎么处理，有什么规定？

在房屋买卖中，定金是一种常见的担保方式，是指购房者为了保证合同的履行，预先向卖家支付的一定金额的款项。当房屋买卖合同不成立时，定金的处理需要根据具体情况来确定。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

如果房屋买卖合同不成立是因为不可归责于双方当事人的事由，比如因不可抗力、政策调整等导致合同无法签订，那么根据公平原则，卖家应当将定金返还给购房者。例如，在签订合同后，政府突然出台限购政策，导致购房者失去购房资格，这种情况下合同无法成立，卖家应退还定金。

要是因为购房者的原因导致合同不成立，比如购房者在签订合同后反悔不想买了，那么按照定金罚则，购房者无权要求卖家返还定金。举个例子，购房者交了定金后，又觉得房子价格贵了，不想买了，这种情况下定金就不能要回来了。

相反，如果是卖家的原因致使合同不成立，像卖家在收了定金后又将房子卖给他人，那么卖家应当双倍返还定金给购房者。这是为了惩罚卖家的违约行为，保障购房者的合法权益。