卖房后租赁合同如何解除？
我把房子卖了，可之前和租客签了租赁合同。现在买家要求我尽快让 租客搬走，我也不知道该怎么和租客说，也不清楚解除合同要走什么流程。我担心处理不好会有法律纠纷，想知道卖房后租赁合同到底该怎么解除。
张凯执业律师
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在卖房后涉及租赁合同的解除问题，需要依据相关法律规定来妥善处理。首先，要明确“买卖不破租赁”这一重要法律原则。它的意思是，在租赁关系存续期间，即使房屋所有权发生转移，新的所有权人也不能打破原来的租赁关系，原租赁合同对新的房屋所有人仍然有效。这一原则规定在《中华人民共和国民法典》第七百二十五条中，该条指出“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。也就是说，你虽然把房子卖了，但租客在原租赁合同期限内，依然有权继续使用该房屋。
如果想要解除租赁合同，需要与租客进行协商。在协商时，应该充分考虑租客的权益，比如可以给予租客一定的补偿，包括退还剩余租金、支付一定的搬迁费用等，以争取租客的理解和同意。双方达成一致后，最好签订书面的解除协议，明确解除合同的时间、费用补偿等相关事宜，这样可以避免日后产生纠纷。
要是协商不成，而你又想提前解除合同，只有在符合法定解除条件的情况下才可以。例如，租客存在严重违约行为，像未按照约定支付租金且经过催告后在合理期限内仍不支付，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，你就有权解除合同。但在实际操作中，要严格按照法律规定的程序来进行，否则可能会面临违约赔偿的风险。