楼上防水没做好物业是否有责任?

我家楼上防水没做好,导致我家天花板漏水、墙皮脱落,家里被弄得一团糟。我找物业,物业说他们没责任。我就想问问,这种情况下物业到底有没有责任啊?我该怎么办呢?
张凯执业律师
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在楼上防水没做好的情况下,判断物业是否有责任,需要分情况来看。


首先,我们要明白物业的职责。物业管理,指的是业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说,物业的责任主要基于物业服务合同的约定。


如果楼上防水没做好,属于房屋的专有部分问题,专有部分是指业主自己单独使用、处置的区域,像自家屋内的防水等,这不属于物业日常维护和管理的公共区域范围。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。若合同里未明确约定物业对业主专有部分防水负责,那么通常物业对楼上防水没做好导致的问题没有直接责任。


不过,要是防水问题出在公共区域,比如楼顶的公共防水、与公共管道相连的防水等,物业就有责任了。因为公共区域的维修、养护是物业的服务内容之一。根据《物业管理条例》第三十五条规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。所以,当公共区域防水出现问题,物业没有及时维修处理,那就要承担责任。


另外,如果楼上业主在装修过程中破坏了防水,物业没有尽到监督管理义务,比如没有按照规定对装修行为进行巡查、制止违规装修等,物业也要承担一定责任。因为《物业管理条例》第五十二条规定,业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。


综上所述,楼上防水没做好,物业是否有责任,关键看防水问题的位置以及物业是否履行了合同约定的义务和法定职责。

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