小产权房使用权转让协议是否有效?
我想买套小产权房,和卖家签了使用权转让协议。但我心里一直不踏实,担心这协议没效力。我就想知道在法律上,小产权房使用权转让协议到底有没有效,会不会到时候我钱花了,房子还没保障。
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小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以也被叫做“乡产权房”。 判断小产权房使用权转让协议是否有效,需要分情况来看。如果受让方是本集体经济组织成员,且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,那么根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定,具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。这种情况下,小产权房使用权转让协议一般是有效的。 然而,如果受让方不是本集体经济组织成员,因为农村集体土地的使用权具有很强的人身属性,是为本集体经济组织成员提供的保障性住房资源,非本集体经济组织成员不能享有。根据《中华人民共和国土地管理法》规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以这种情况下的小产权房使用权转让协议通常会被认定为无效。因为它违反了法律的强制性规定。 一旦协议被认定无效,根据《民法典》第一百五十七条规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。也就是说,买房人要返还房屋,卖房人要返还购房款,如果存在损失,根据过错情况分担。

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