征地拆迁评估程序是怎样的？

征地拆迁评估程序是在土地征收和房屋拆迁过程中，对被征收房屋及相关土地等进行价值评定的一系列步骤。这一程序对于保障被拆迁人的合法权益，确保拆迁补偿的公平合理具有重要意义。

首先是评估机构的选定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。也就是说，被拆迁人有权利参与到评估机构的选择中，这样能保证评估机构的中立性和专业性，为后续公平评估奠定基础。

选定评估机构后，评估人员会进行实地查勘。他们会到被征收房屋现场，对房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素进行调查，做好实地查勘记录，并拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料。实地查勘记录需要被征收人签字确认，这一步骤可以保证评估依据的真实性和准确性。

然后是评估方法的运用。评估机构会根据被征收房屋的情况，选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行评估。不同的评估方法适用于不同类型的房屋和土地，目的是能更准确地反映被征收房屋的市场价值。比如市场法是参照近期类似房屋的交易价格来评估；收益法适用于有收益的房屋，通过计算其未来收益来确定价值。

评估机构完成评估后，会向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门会将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，评估机构会安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。如果被征收人对评估结果有疑问，评估师会给予解答。公示期满后，评估机构会向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门会向被征收人转交分户评估报告。

如果被征收人对评估结果有异议，可以在收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。