房地产拆迁评估方案是怎样的？

房地产拆迁评估方案是在进行房地产拆迁时，为了合理确定被拆迁房屋及其附属物的价值而制定的一套评估办法和流程。它的存在意义重大，一方面保障了被拆迁人的合法权益，确保其能获得公平合理的补偿；另一方面也为拆迁工作的顺利进行提供了价值依据。

从评估机构的选定来看，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。这就保证了评估机构选择的公正性和民主性，避免拆迁方单方面指定可能带来的不公正情况。

在评估方法上，常见的有市场比较法、收益法、成本法等。市场比较法是通过与近期类似房地产的交易价格进行比较来确定被拆迁房屋的价值；收益法主要针对有收益的房地产，根据其未来的预期收益来评估价值；成本法则是考虑重新建造或购置类似房地产所需的成本来确定价值。评估机构会根据被拆迁房屋的实际情况，如用途、性质、市场状况等，选择合适的评估方法。

评估内容通常涵盖被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新程度等因素。这些因素都会对房屋的价值产生影响。比如，位于繁华地段的房屋，其价值往往会比偏远地区的房屋高；商业用途的房屋价值一般也会高于住宅用途的房屋。

评估结果会以评估报告的形式呈现。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。被征收人如果对评估结果有异议，根据该办法第二十条规定，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，还可以自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。