产证满二和满五的税费如何计算？

在房地产交易中，产证满二和满五是两个重要的时间节点，它们在税费计算上存在差异。下面分别为您解释这两种情况涉及的税费及计算方式。

首先说产证满二，指的是房产证从出证开始计算，时间满两年。根据相关规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这里的增值税原本是对商品或劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，在房产交易中，就是针对房屋增值部分征收的税。除了增值税，还可能涉及个人所得税和契税。个人所得税一般按照房屋增值部分的20%或者房屋总价的1%来征收（具体征收方式各地有差异）。契税则根据购房者的情况有所不同，如果购房者是首套房且房屋面积在90平方米及以下，契税税率为1%；若面积在90平方米以上，契税税率为1.5%。如果购房者是二套房，90平方米及以下契税税率为1%，90平方米以上契税税率为2%。

再来看产证满五，它意味着房产证出证时间满五年。如果该房屋同时是出售方家庭唯一住房，也就是常说的“满五唯一”，那么不仅可以免征增值税，还能免征个人所得税。同样，购房者还是需要缴纳契税，契税的计算方式和产证满二时一样。这里免征个人所得税是为了鼓励长期持有房产，稳定房地产市场。所以，“满五唯一”的房子在交易时，税费成本相对较低。

综上所述，产证满二和满五在税费计算上主要的区别在于是否免征个人所得税，而增值税的免征条件在满二时就已经满足。在实际交易中，具体的税费计算还会受到当地政策以及房屋具体情况的影响。