小区楼房上下外墙开裂由谁负责？

小区楼房上下外墙开裂的责任认定需要分情况来看。

首先，如果是在房屋保修期内，一般由开发商负责。因为墙体出现裂缝大概率是开发商施工不当造成的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。也就是说，要是外墙开裂在保修期内，你可以要求开发商维修，并赔偿相应损失；要是房屋开裂严重，还能要求开发商退房，赔偿违约金。要是开发商不承担责任，业主可以向法院起诉要求赔偿。

其次，如果已过保修期，要先判断开裂原因。如果是因为建筑主体结构质量问题导致的外墙开裂，即使过了保修期，开发商依然要负责。这是因为建筑主体结构的质量至关重要，关系到整个建筑的安全和正常使用。

如果不是主体结构问题，且在正常使用条件下，保温工程的最低保修期限为5年（依据《民用建筑节能管理条例》第二十三条 ），保温工程在保修范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失依法承担赔偿责任。如果是保温工程质量问题导致外墙开裂，施工单位有责任。

另外，如果是业主自行进行的装修行为导致的外墙开裂，责任应由业主自行承担。

若外墙开裂原因难以确定，物业有责任协助业主查找原因，并联系相关责任方，比如开发商、施工单位等进行处理。但物业本身通常不直接对墙体开裂承担维修和赔偿责任，不过如果物业没有尽到协助义务，导致问题恶化或给业主造成额外损失，物业可能要承担一定责任。

相关概念：

商品房买卖合同纠纷：就是买卖商品房过程中，买卖双方因为各种问题产生的矛盾和纠纷。

房屋保修期：是指房地产开发企业对所售商品房承担质量保修责任的期限 。

建筑主体结构：是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，包括梁、板、柱、墙等，它是保证建筑物安全稳定的关键部分。