契税不满两年过户要多花多少钱？

在探讨契税不满两年过户多花多少钱之前，我们先来了解几个关键概念。契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。房屋过户则是将房屋的所有权从一方转移到另一方的过程。

根据中国相关税收规定，契税不满两年过户时，卖方可能涉及增值税及附加税、个人所得税等额外费用。增值税方面，按照《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区）。对于北上广深地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

附加税通常包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，它们是以增值税为计税依据的。城市维护建设税根据所在地不同，税率分为7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（不在市区、县城或镇的）；教育费附加率为3%；地方教育附加率一般为2%。也就是说，附加税的综合税率大概在增值税税额的12%左右（以市区为例）。

个人所得税方面，如果卖方不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对其实行核定征税，即按住房转让收入的1% - 3%计征个人所得税。如果能提供房屋原值凭证，则按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%，即应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）× 20%。

我们来举例说明多花的费用。假设一套价值100万的房子，契税不满两年进行过户。在非北上广深地区，增值税为100万÷（1 + 5%）× 5% ≈ 47619元，附加税约为47619 × 12% ≈ 5714元。如果按照1%核定征收个人所得税，那么个人所得税为100万× 1% = 10000元。总共多花费的费用约为47619 + 5714 + 10000 = 63333元。而如果契税满两年，增值税及附加税通常可以免征，相比之下就能节省不少费用。当然，具体的费用计算还需结合当地政策和房屋的实际情况。