终止租赁合同该如何操作？

在法律上，终止租赁合同的操作需要依据不同的情形来进行。首先，我们要明确租赁合同的终止分为正常终止和提前终止。正常终止就是租赁合同到期，双方按照合同约定结束租赁关系。这种情况下，一般承租人需要在租赁期限届满时，将租赁物按照合同约定的状态返还给出租人，比如房屋要保持干净整洁、设施完好等。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。如果承租人没有按照约定返还租赁物，造成出租人损失的，要承担赔偿责任。而提前终止租赁合同相对复杂一些。如果是双方协商一致提前终止，那么就需要签订一份终止协议。协议中要明确终止的时间、租金的结算、租赁物的返还等事项。比如，双方约定好提前一个月终止合同，那么就要算清楚这一个月的租金该怎么付，以及承租人什么时候把房子腾出来交给房东。这种协商一致的提前终止，只要双方达成共识，不违反法律法规的强制性规定，就是有效的。还有一种情况是一方单方面提前终止合同。这就需要看是否有法定的解除事由。比如，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十九条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。如果是出租人没有按照合同约定提供符合要求的租赁物，导致承租人无法正常使用，承租人也可以单方面解除合同。但如果没有法定的解除事由，一方擅自提前终止合同，就构成违约。违约方需要按照合同约定承担违约责任，可能包括支付违约金、赔偿对方的损失等。所以，在终止租赁合同时，要先查看合同的约定，然后根据具体情况选择合适的方式进行操作，以避免不必要的法律纠纷。