question-icon 不可过户的小产权房究竟能不能买?法律对此是如何规定的?

我最近看中了一套小产权房,但是听说不能过户。我很纠结要不要买,担心买了之后会有各种风险,比如产权问题、拆迁补偿问题等。我想了解清楚法律上对于这种不可过户的小产权房买卖是怎么规定的,能不能放心购买。
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answer-icon 共1位律师解答

不可过户的小产权房不建议购买,虽然从合同效力角度看,买卖行为有一定法律依据,但存在诸多风险。 首先,解释下小产权房的概念。小产权房是指未经过国家相关部门和环节审批,建设在租用土地或非法侵占土地上的房屋,无法取得国家承认的房屋所有权证,也就不能办理登记过户手续。 从法律规定来看,《城市房地产管理法》第三十八条规定,一些特定情形下的房地产不得转让,其中就包括权属有争议的等情况,小产权房因产权存在问题,属于不得转让范畴。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。而小产权房无法进行合法登记。同时,《民法典》第二百一十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。这意味着买卖小产权房的合同本身可能有效,但无法实现物权的有效转移。 购买小产权房的风险主要体现在:一是产权不受法律保护,随时可能因违建等原因被拆除,购房者将面临损失;二是无法正常过户,后续转让困难;三是在遇到拆迁等情况时,购房者难以获得合理补偿。如果是村集体成员内部转让、置换,相对来说风险会小一些,但也要谨慎对待。

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