契税是怎么算出来的？

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。简单来说，就是在你买房子、土地这些不动产的时候，需要交给国家的一笔钱。

根据《中华人民共和国契税法》第三条规定，契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。计税依据主要分以下几种情况：

如果是土地使用权出让、出售，房屋买卖，计税依据是土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。比如你买一套房子，合同价格是100万元，那计税依据通常就是这100万元。

土地使用权互换、房屋互换，计税依据是所互换的土地使用权、房屋价格的差额。假设你用自己价值80万的房子换了别人价值100万的房子，差额是20万，那计税依据就是20万。

土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，计税依据是税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。也就是说，税务部门会根据市场行情来确定一个价格作为计税依据。

此外，为了鼓励一些特定的住房需求，国家也出台了一些契税优惠政策。例如，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施该项契税优惠政策）。